היטל השבחה- האם תקן 22 מהווה בה בעת גם מלכוד 22 ?

תקן 22 של מועצת שמאי המקרקעין נועד, כך טוענים מחבריו, להגן על רוכשי קרקע עם ציפיות לשינוי יעוד לבניה עתידית. השאלה היא האם באמת יגן התקן על רוכשי קרקע זו או שבבוא היום שומות לפי תקן זה יפגעו בהם בעת ההפשרה.

למי מאיתנו שמאמין כי אין מקריות באה לעולם דוגמת תקן 22 של מועצת השמאים המהווה, כפי שאסביר בהמשך, מלכוד, ברמת מלכוד 22.

מלכוד 22 הוא שם ספרו האנטי מלחמתי של הסופר האמריקאי ג'וזף הלר משנת 1961. מלכוד 22 מתאר מצב אבסורדי בו פעולה אחת תביא למצב מנוגד בפעולה שניה.

תקן 22 של מועצת השמאים דן בפירוט המזערי הנדרש בשומה לקרקע המשווקת לציבור על בסיס ציפיות (בעגה היום יומית – "קרקע ספקולטיבית"). מדובר בסוג מסוים של קרקע המסווגות תכנונית לפי תכניות בנין עיר תקפות כקרקע חקלאית עם סיכוי כזה או אחר (או בכלל לא) לשינוי יעוד בעתיד לבניה (מגורים בד"כ).

כניסה לכל מנוע חיפוש באינטרנט יציג רשימה ארוכה של "הזדמנויות פז" לרכישה של קרקע חקלאית בעלת תכונות וסיכויי הפשרה טובים בעתיד.

לא בהכרח המצג של משווקי הקרקע אינו נכון. לעיתים המצג נכון ואכן יש סיכוי טוב ואמין להפשרה אולם אז בד"כ נעשית המכירה "מפה לאוזן".

התקן בא ל"הגן" על רוכשים "תמימים" שאינם בקיאים לכאורה ברזי שוק הנדל"ן ומחייב את שמאי המקרקעין המכין שומה לקרקע זו לכלול בשומתו פירוטו מזערי הכולל:

מצב א' -  שומה על בסיס יעוד הקרקע לפי תכניות מאושרות ביום הקובע לשומה ומבלי להביא בחישוב השומה את האפשרות לשינוי יעוד.

מצב ב' -  שומה היפותטית המבוססת על ההנחה כי חל שינוי בשווי הקרקע והיא הופשרה לבניה.

התקן מבקש מהשמאי לציין בנוסף את מקורות המידע שהנחו אותו בשומתו, לפרט את היטלי ההשבחה שיחולו בעת ההפשרה וכן את דעתו באשר לסיכויי ההפשרה.

לכל הדעות מטלה קשה מטיל התקן על שמאי המקרקעין והשאלה היא האם שומה זו, שתוצג לקונה הפוטנציאלי אכן תבוא לידי ביטוי בהחלטת הקניה שלו.

כמובן שיש לי דעה באשר  לשאלה זו אולם אין היא נושא כתבה זו.

עד פה סקרתי את הפעולה הראשונה במלכוד אשר תביא בסיכומו של הליך לפעולה הנוגדת את מטרת מתקיני התקן.

לטעמי השפעת התקן תהייה כאשר, בעזרת השם, תופשר הקרקע. או אז יגיע שלב היטל ההשבחה המהווה מחצית מעליית השווי בין המצב התכנוני הקודם לבין שוויה במצב התכנוני החדש.

או אז יהיו לשמאי הועדה המקומית "חיים קלים". 

תהיה שומה אשר בהתאמת זמן בלבד תציג את ההשבחה (תוספת השווי) בין מצב א' למצב ב'.

זאת ועוד, ככול שמועד אישור התכנית מתקרב סביר כי גם "השווי הספקולטיבי" יעלה בהתאם.

לפי מודל שפיתחתי ואשר פורסם במקרקעין וערכם של לשכת השמאים, השווי הספקולטיבי יכול לשמש לחישוב היטל ההשבחה. ככול ששווי זה גבוה יותר כן היטל ההשבחה גבוה יותר.

לפיכך  נמצא כי תקן 22 מהווה מקרה מובהק של מלכוד 22.

פעולת ההגנה על קונה הקרקע הספקולטיבית תביא, בהפשרת קרקע זו, לפגיעה ברווח שצפה לקבל עקב הגידול בהיטל ההשבחה. יש לזכור כי היטל ההשבחה אינו מס אלא בא לחלק את התעשרות בעל הקרקע כתוצאה מהפעולה התכנונית עם הציבור כולו.

השימוש בתקן 22 יגרום במקרה הטוב כי הוכחת היטל ההשבחה תהייה קלה יחסית (התאמת זמן בלבד) ובמקרה הרע השימוש בתקן יביא להגדלה משמעותית בהיטל ההשבחה.

יפים למקרה זו דברי המשורר רבי שלמה הלוי  בתפילת "לכה דודי"  יום השישי "סוף מעשה במחשבה תחילה".

 

 
בניית אתרים Interdate LTD קידום אתרים