היטל השבחה במימוש חלקי של זכויות

עמ"נ 17069-03-15 זעירא נ' ירושלים, בית המשפט נדרש לשאלה: כיצד יחושב היטל השבחה, כאשר מימוש הזכויות במקרקעין הוא חלקי.

בעלי המקרקעין נשוא המחלוקת הם קבוצת רכישה, והמערער מייצגם כנאמן. המערער הגיש לוועדה המקומית בקשה לקבלת היתר בנייה לשם בניית שלושה בנייני מגורים מדורגים מעל שתי קומות חניה ומחסנים תת קרקעיים. מתן היתר בנייה הוא בבחינת "מימוש זכויות" (סעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, ולהלן: התוספת השלישית), ומשכך הוציאה הוועדה המקומית הודעה על חיוב בהיטל השבחה, על בסיס שומתו של שמאי מקרקעין מטעמה. השמאי קבע, כי הבקשה להיתר בנייה כפי שאושרה מהווה מימוש מלא של הזכויות שהוקנו בתכנית המשביחה, כי שומת ההשבחה היא 1,593,000 ?, ומכאן שהיטל ההשבחה החל עומד על 796,500 ? (מחצית ההשבחה - סעיף 3 לתוספת השלישית).

המערער חלק על השומה ופנה ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למנות שמאי מכריע, בהתאם לסעיף 14(ב)(1) לתוספת השלישית. גב' דורית פריאל מונתה כשמאית מכריעה.

השמאית המכריעה קבעה כי שומת ההשבחה היא 2,450,107 ? ומשכך היטל ההשבחה במצב של מימוש מלא עומד על 1,225,053 ? למועד הקובע. עם זאת, מסקנתה הייתה כי המימוש הוא חלקי, ועומד על שיעור של 47%. לפיכך העמידה את גובה ההיטל על 574,062 ? למועד הקובע.

הן המערער והן הוועדה המקומית עררו לפני ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז ירושלים (להלן: ועדת הערר או הוועדה). המערער טען כי חלה טעות בשומה המכרעת בכך שלא התחשבה בהקטנת מספר יחידות הדיור מ- 66 במצב התכנוני הקודם ל- 63 במצב התכנוני החדש. הוועדה המקומית טענה כי אופן חישוב חלקיות המימוש - שגוי.

ועדת הערר קיבלה את עררה של הוועדה המקומית ודחתה את עררו של המערער. מכאן הערעור שבו אנו דנים.

שתי תכליות עומדות ביסוד היטל ההשבחה. האחת, כעולה מדברי ההסבר לתוספת השלישית, נובעת מדיני עשיית עושר ולא במשפט:

"היסוד הרעיוני להטלת המס נעוץ בדיני 'עשיית עושר ולא במשפט', לאמור: אם הרשות הציבורית משקיעה בתכנון ובפיתוח, וכתוצאה מכך עולים נכסים בערכם, מן הראוי שבעלי הנכסים ישאו בחלק מהוצאות התכנון והפיתוח" (הצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 15), התשמ"א-1980, ה"ח 1491, עמ' 55)

והשנייה, עומדת ביסוד היטל ההשבחה, הרעיון של צדק חלוקתי, ולפיו בעל מקרקעין שהתעשר כתוצאה מפעילות תכנונית של רשות תכנון "ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל המשתלם לאותה רשות תכנון, והמשמש אותה להכנת תכניות וביצוען" (ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה, מחוז המרכז, פ"ד נז(4) 119, 129 (2003),).

 

המשותף לשתי תכליות אלה, כדברי בית המשפט העליון, הוא "יסוד ההתעשרות. היטל ההשבחה מוטל כל אימת שבעל הקרקע התעשר מהפעולה התכנונית של הרשות" פועל יוצא מכך, ש"השאלה אינה אם מומשו זכויות הבנייה או השימוש 'בשטח' דווקא, אלא אם מישהו התעשר - התעשרות כמובנה בחוק - כתוצאה מן ההשבחה".

ובקצרה: היטל ההשבחה הוא פונקציה של מידת ההתעשרות של בעל המקרקעין, ככל שאותה התעשרות היא תולדה של פעילות תכנונית של רשות תכנון. אין היא פונקציה של היקף הבנייה.

ואכן, התוספת השלישית מגדירה "השבחה" כעליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג (סעיף 1 לתוספת). אישור התכנית הוא האירוע המקים את החבות בהיטל. עם זאת, מועד חובת פירעונו של ההיטל נדחה למועד מימוש הזכויות, הוא המועד בו יוצאת ההשבחה מן הכוח אל הפועל, הוא המועד בו מפיק בעל המקרקעין הנאה כלכלית ממשית מן ההשבחה.

"מימוש זכויות" במקרקעין על פי התוספת השלישית יכול ויתרחש במספר דרכים, ולענייננו - מתן היתר בנייה לפי חוק התכנון והבניה, שלא ניתן היה לתתו אלמלא אישור תכנית (סעיף 1 לתוספת). עוד קובעת התוספת כי אם חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בין בדרך אחרת, ישלם הבעלים היטל השבחה לפי האמור בתוספת (סעיף 2(א)), וכי "שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה" (סעיף 3). אם כך, אירוע המס המקים את החבות הוא מועד אישורה של התכנית המשביחה, אולם סעיף 7(א) לתוספת השלישית מאפשר את דחיית התשלום למועד מימוש הזכויות בפועל, כשאחת הדרכים למימוש היא קבלת היתר בנייה שלא היה ניתן אלמלא התכנית המשביחה. משכך, ממשיך סעיף 7(ב) וקובע, כי ככל שמימוש הזכויות הוא חלקי, ישלם הבעלים היטל "בשיעור יחסי לפי מידת המימוש החייבת בהיטל". הפיצול בין מועד צמיחת החבות לבין מועד פירעונה "מבטא עקרון יסוד בדיני המס, הוא עקרון המימוש".

לפיכך, את היטל ההשבחה למימוש חלקי יש לחשב בצורה הבאה:

 

מר"א מימוש 

-------------------------  = אחוז ההשבחה

מר"א כל ההשבחה

 

 

 

 
בניית אתרים Interdate LTD קידום אתרים