היטל השבחה לשימוש חורג מהיתר - תכנית ע/1 , ת"א

שינויי שימוש ממחסנים למשרדים לבעלי מקצועות חופשיים, הוא בסיס שני עררים כנגד החלטת הועדה המקומית מיום 7.5.14 .

העוררים הינם בעלי דירות ומחזיקים בדירות המצויות בבניין נשוא הבקשה ובבניין הסמוך.

העוררים טוענים כי השימוש המבוקש, הקיים כבר בפועל, שלא כדין, יוצר להם מטרדים של ממש וכי הועדה המקומית התעלמה מעובדות אלה בעת שאישרה שימוש זה. עוד טוענים העוררים כי החלטת הועדה המקומית נסמכת רובה ככולה על העובדה שבעבר אושר שימוש חורג במקרקעין סמוכים בהיקף מצומצם באופן משמעותי – מבלי ליתן דעתה לעובדה שהשטח המבוקש הוכפל לעומת הבקשה הקודמת ולשינוי נסיבות מהותי.

מנגד, הועדה המקומית עומדת שאין המדובר בשימוש חורג מתכנית, אלא בשימוש חורג מהיתר המותר על פי הוראותיה של תכנית ע/1 , היא תכנית המרתפים העירונית. הועדה המקומית מוסיפה כי טענות המתנגדים נבחנו לגופן ונדחו. מטעם זה ולנוכח העובדה כי אושר בעבר שימוש חורג במרתף לאחר דיון מעמיק בהתנגדויות והבקשה דנן מבקשת להרחיב את שטחו, מצאה הוועדה לנכון לאשר הבקשה.

הבסיס הסטטוטורי לבחינת הבקשה דנן הינו הוראותיה של תכנית "ע/1 מרתפים " .

התכנית, שמטרתה לקבוע הוראות מקיפות לבניית מרתפים ולשימוש בהם, לאפשר הגדלת שטחים המותרים לבניה במרתפים ולקבוע הוראות בניה לגביהם, אושרה בשנת 2003 והחליפה את תכנית "ע – מרתפים" שקדמה לה.

בסעיף "הוראות מיוחדות", קובעת התכנית כדלקמן:

 " הוראות לקומת מרתף בבניינים קיימים: בבנייני מגורים קיימים, בהם המרתפים שלא נכללו בזכויות הבניה המותרות עפ"י התכנית הראשית או נבנו ללא היתר או נבנו בהיתר לשמש כשטחי שרות (כגון: חדר הסקה, מחסן משותף וכיו"ב, הכל לפני תחילת תכנית "ע" מרתפים ... רשאית הועדה לאשר במרתף היתר הכולל שימוש למשרדים למקצועות חופשיים שאינם מטרד למגורים, גם אם המרתף אינו בבעלות הדיירים אלא בבעלות פרטית".

בסעיף 8 , הוא סעיף ההגדרות, נקבע באשר למונח "משרדים לבעלי מקצוע חופשי":

"משרדים לבעלי מקצועות חופשיים כגון עריכת דין, רפואה, תוכנה, הנדסה, אדריכלות חשבונאות וכיו"ב מקצועות, ואשר לגביהם ינתן אישור הרשות לאיכות הסביבה שאינם מטרד לדירות המגורים בבניין"

טוענת הועדה המקומית , כי אין המדובר בהיתר לשימוש חורג מתכנית, ולפיכך הבקשה אינה נבחנת ככזאת. מדובר איפה, בשימוש למשרדים לבעלי מקצוע חופשי שאינם מהווים מטרד למגורים - שימוש שהותר בתכנית ע/1.

ברור עם זאת כי אין בכך כדי לפטור את הועדה המקומית מבחינת הבקשה לגופה בהתאם לתנאיה של תכנית ע/ 1 ובהתאם למבחן ההתאמה, ולמעשה זהו לב ליבו של שיקול הדעת שעל הועדה המקומית להפעיל בבחינת בקשה שכזו.

ועדת הערר פסקה :

 "בענייננו, לא התקיימו התנאים שנקבעו בתכנית ע/ 1, ולפיכך לא יכולה הייתה הועדה המקומית להתיר את השימוש שנתבקש כאן. השאלה אם השימוש המבוקש הינו תואם את התוכנית נעוצה בראש ובראשונה בשאלה האם מדובר במשרדים למקצוע חופשי שאינם מטרד למגורים. על הועדה המקומית איפוא לערוך בחינה קונקרטית של השימוש או השימושים המבוקשים, אל מול מאפייני הבניין והמגרש שבו מתבקש ההיתר, על מנת לבחון שאלה זו. במסגרת זו על הועדה המקומית לקבל כאמור אישור הרשות לאיכות הסביבה שהשימוש המבוקש אינו מהווה מטרד למגורים. הקושי העיקרי לטעמנו נעוץ בכך שהועדה המקומית אישרה את הבקשה החדשה בהסתמך על כך שמספר שנים קודם לכן אושרה בקשה קודמת לשימוש במשרדים בסמוך, הגם שבשטח מצומצם בהרבה (פחות ממחצית השטח המבוקש כעת) ."

הלכה למעשה, על מנת לבחון את השימוש המבוקש, היה על הועדה המקומית לבחון את הפרמטרים הבאים: .

א ."מבחן ההתאמה" הנוהג בבחינת בקשה לשימוש חורג מהיתר.

ב. בחינה האם השימוש המבוקש מהווה מטרד למגורים, וקבלת אישור הרשות לאיכות הסביבה ששימוש זה אכן איננו מהווה מטרד למגורים .

בענייננו לא התקבל אישור הרשות לאיכות הסביבה לבקשה דנן, אלא הועדה המקומית נסמכה על אישור שניתן לבקשה קודמת. הועדה המקומית נשענה על המלצת מהנדסת הרישוי לאישור הבקשה וזו מצידה נשענה על העובדה שבעבר הוגשה בקשה על שטח הקטן ממחצית השטח המבוקש כאן.

 די בכך כדי לבסס את טענת העוררים כי לבקשה דנן לא ניתן אישור הרשות להגנת הסביבה כדין וכנדרש בהוראות תכנית ע/ .1 .

מחד, המתנגדים העלו טענות בדבר מטרדים שגורם השימוש שכבר קיים במקום שלא כדין: רעש מכלי רכב, שימוש בחניות הדיירים, תנועת עוברים ושבים מוגברת, התחברות בלתי מורשית לצנרת כיבוי האש באופן שעלול לפגוע באספקת המים לבניין, רעש וריחות כתוצאה ממפוחי האוויר וצינורות שונים היוצאים מקומות המרתף. מאידך, נימוקי האישור כמעט ולא נדרשו לטענות אלה, ונסמכו כל כולם על העובדה שבעבר הוגשה בקשה בהיקף של 124 מ"ר, ואף מבלי שקיימת כל אינדיקציה לכך שהועדה נדרשה לעובדה שכעת מבוקש שימוש בשטח של -מ"ר 290 שטח מוכפל ויותר.

וועד הערר מוסיפה:

" יתר על כן, עיון בהתייחסות גורמי המקצוע של הועדה המקומית מעלה את המסקנות הבאות:

לא הוצגו יעודי כל החדרים המבוקשים לשימוש חורג ולא הוצג סוג השימוש המבוקש.

 לא ניתן לתת חוות דעת לעניין האשפה, נדרש פתרון אשפה כולל עבור המגורים הקיימים והמשרדים המבוקשים.

 נושא המיקלוט יטופל אחרי הדיון בועדה.

דרושים מקומות חניה חדשים אך לא הוצעו מקומות חניה חדשים ואין חניונים מתוכננים במרחק של 350 מ' לצורך קרן חניה.

כיבוי אש עקב שינויים מבניים נדרשת בחינה מחודשת וקביעת סידורי בטיחות אש עדכניים במקום. נפתחה תלונה ברשות הכבאות, הנושא בבדיקה ותוכננה ביקורת במקום."

סיכומו של דבר הערר נתקבל.

כעת נשאלת השאלה האם הילכת "אליק-רון" חלה גם ביחס לתכנית מרתפים ע/1 ?

 

מראה מקום:

ערר 5324/14 ו- 5352/14, עו"ד גלעד א. בר ואח' נ' הועדה המקומית לתו"ב – תל אביב. מיום 15/12/2014 ע"י יו"ר ועדת ערר מחוז תל אביב: עו"ד גילת אייל.

 

רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון מיום 15/07/2014

 
בניית אתרים Interdate LTD קידום אתרים