היטל השבחה - פטור גורף לדירות עד 140 מ"ר - הכאוס בדרך

בית המשפט העליון (רע"א 8907/3) דן בנושא הפטור בתנאים לדירות בשטח של עד 140 מ"ר לפי סעיף 19 (ג') (1) ו-(2) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

בית המשפט החליט ברוב דעות של כבוד השופט ד. זילברטל אליו הצטרף כב' השופט, המשנה לנשיאה, א. רובינשטיין וכנגד דעת המיעוט  של כב' השופט נ. הנדל.

השורה האחרונה של פסק הדין האמור היא פשוטה:

אדם שיעמוד בתנאי סעיף 19 (ג') (1) כאמור יקבל דחייה ולאחר מכן פטור מהיטל השבחה לדירה של עד 140 מ"ר.

כפי שאסביר בהמשך המשמעות של פסק דין זה הינה כאוס של ממש בתחום התכנון למגורים בקרקעות פרטיות עד כדי מצב של אי קידום ו/או עצירת תכניות מחמת הנזק הכלכלי הכבד לרשויות המקומיות. כי זאת יש לדעת, היטל ההשבחה הינו בבסיסו אחד ההיטלים הצודקים המוכרים לנו .בימים אלה של הדיון הציבורי בצדק חלוקתי, הרי שאין חיקוק הוגן מזה מבין דיני המיסים. בעל הקרקע אשר נכסיו הושבחו כתוצאה מפעולות של הרשות המקומית - יחלוק אחר כבוד ההתעשרות עם הציבור מחצית מעליית השווי עקב התכנון.

כספי היטל ההשבחה נועדו בין היתר לפיתוח היישוב, לרכישת קרקעות  ולשיפור מערכות פיזיות שהן לטובת כל התושבים ללא יוצא מהכלל.

הכלל הוא כי כולם משלמים כפוף לחריגים.

אחד החריגים הוא סעיף 19 (ג) (1) ו- (2) שזה לשונם:

"(1)  בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שימשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת.

(2)    העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור בפסקה (1) או שניתן להרחיבה לפי תכנית, לא יראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל, אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבניה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים; לעניין זה, "גמר הבניה" – כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א – 1961."

ברור לכל כי מדובר בפטור בעל מאפיינים סוציאליים מובהקים ולא לשם עשיית רווח מסחרי.

אדגיש כי דעת המיעוט של כב' השופט נ. הנדל היא לטעמי פרשונותו הנכונה והצודקת  של סעיף פטור זה כי כל תוצאה אחרת  תוביל לכאוס תכנוני ועליית מחירים נוספת של מחירי הנדל"ן כפי שאסביר להלן.

אם נחפש במנוע חיפוש כלשהו את המילים "קרקע חקלאית להשקעה" או "קרקע להשקעה" נקבל עשרות חברות המציעות הזדמנות של "פעם בחיים" לרכוש פיסת קרקע בלתי מסויימת (במושע – בעלות משותפת) במתחם גדול כהשקעה לעתיד.

לא בכדי מכנים קרקע שכזו "קרקע ספקולטיבית" .קיים  אף תקן מס' 22 של מועצת שמאי המקרקעין שנועדה ל"הגן" על קונים (תמימים או לא) של קרקע שכזו.

 

ברור שקניה של  200  מ"ר – 300 מ"ר בחלקת קרקע גדולה של דונמים רבים (לעיתים עשרות דונמים) אינה מאפשרת ניצול לבניה אלא בהתארגנות של כל הקונים (בין כקבוצה מאורגנת ובין בקניות של בודדים) לבניה משותפת במיוחד במתחמים המיועדים לבניה רוויה.

התופעה הזו תופסת תאוצה מאחר  וסכום ההשקעה הראשוני אינו גבוה בד"כ והחלום על התעשרות עתידית מדרבן את הקונים.

ברור שקניית הקרקע במתכונת זו מביאה בחשבון את שווי השוק העתידי נטו כפוף למקדמי הדחייה – בחשבון זה אמור לבוא בחשבון גם היטל ההשבחה הצפוי....המשווקים הממולחים דואגים לציין כי מגיע פטור מהיטל השבחה לבנייה עצמית מבלי להבהיר ממש את התנאים שבהם דחיה שכזו שהופכת לפטור ניתנת .

לרשות המקומית אין כל אפשרות למנוע עסקאות שכאלה והן מתרבות כפטריות לאחר הגשם.

והנה הרגע המכונן הגיע. התכנית קיבלה תוקף.

או אז, לפי פסק הדין יגיעו אותם קונים ספקולנטיים של שטחים קטנים בתכנית עם הבקשה לפי סעיף 19 (ג') (1) ו- (2).

המצב שקדם לפסק הדין האמור היה כי ניתן פטור רק לדירה  אחת על חלקה מקורית. עם מצב זה יכלה הרשות המקומית  לחיות.

כעת, לאחר פסק הדין האמור "יזכו" מאות (ואולי אלפי) פרטיים בכל תכנית הפשרה גדולה בדחיית ההיטל ובפטור ממנו בסופו של יום.

הרשות המקומית תישאר עם שוקת שבורה. חלק הארי של ההכנסות מהיטל השבחה יתפוגגו כעשן, התכנון והאומדן המקורי של ההכנסות מהתכנית יתכווץ משמעותית באופן שהתכנית כולה תהפוך ללא כדאיות כלכלית לרשות.

במילים אחרות קידום תכנית בנין עיר חדשה בקרקעות חקלאיות מרובות בעלים - תגדיל משמעותית את הגרעון בו נמצאת הרשות ממילא.

איזו רשות תתכנן מהלך שכזה אשר סופו הגדלת הגרעון בממדים הרסניים?? הרי גירעונות הרשות המקומית יפעלו כבומרנג נגד כל תושבי העיר לרבות אלה שנהנו מהפטור. רמת הפיתוח ביישוב תרד דרסטית ואיתו גם רמת המחירים.

והרי "סוף מעשה במחשבה תחילה". התוצאה הבלתי נמנעת היא עצירה כמעט מוחלטת של תכנון מתחמים גדולים ע"י רשויות מקומיות, הקטנת הצע הקרקע ואף עליית מחירים בדלת האחורית.

 

כבוד השופט א. רובינשטיין היטיב לתאר את הכאוס הממשמש ובא במילים "כשלעצמי אינו בטוח אם לא יתכנו מניפולציות ו"תרגילים" בעקבות הכרעתנו ואתקשה להעריכם מראש, שכן אין חקר ליצירתיות המבקשים שלא לשלם מיסים והיטלים...".

לצערינו , כבוד השופט רובינשטיין, המניפולציות והתרגילים מתרחשים ממש בעת כתיבת פסק הדין וימשיכו אחריו, דבר שיפגע בסיכומו של יום בכולם. שהרי דבר שנכון לאחד עלול להיות רע  ומר לכולם.

 

ולסיום מילות הרגעה. תכנוני המס האגרסיביים של הבעלים הפרטיים - יפים גם לרשויות מקומיות אשר לא שוקטות על השמרים וממש בעת כתיבת שורות אלה מתכננות, בשיתוף כותב מאמר זה ,צעדי מנע כדי להמתיק גלולת פסק הדין האמור. נראה כי טרם נאמרה המילה האחרונה בנושא.

 
בניית אתרים Interdate LTD קידום אתרים