המסגרת הנורמטיבית להיטל השבחה

"הלכה פסוקה וברורה הינה כי היטל השבחה הינו היטל של מוסדות התכנון" (ערר (דרום) 86046/2).

ועדת ערר (דרום), יו"ר הועדה עו"ד גלעד הס וחבריה הגב' אריאל חדד, מ"מ נציג מתכנן מחוז ומר זהר עירון, שמאי מקרקעין, התייחסו בהרחבה למסגרת הנורמטיבית של היטל ההשבחה בערר (דרום) 86046/12, מר אברהם יצחק מכנס נ. הועדה המקומית לתכנון ולבניה באר טוביה.

ר' גברי המבוא להצעת החוק (הצעת חוק 1491) במסגרתה הוסף סעיף 196א והתוספת השלישית (תיקון מס. 18 לחוק):

"היסוד הרעיוני להטלת המס נעוץ בדיני "עשיית עושר ולא במשפט", לאמור: אם הרשות הציבורית משקיעה בתכנון ובפיתוח, וכתוצאה מכך עולים נכסים בערכם, מן הראוי שבעלי הנכסים ישאו בחלק מהוצאות התכנון והפיתוח".

וכן ר' ביטויו של רעיון זה בפסיקה ב דנ"א 376/98 קריית בית הכרם בע"מ נ. הועדה המקומית ירושלים ואח':

"פלוני שנתעשר אך בשל שינוי תכנון שנערכו לפי חוקי חוק התכנון והבניה - לאמור, נתעשר אך בשל פעילות נורמטיבית של רשויות הציבור - ראוי לו שישתף את הקהילה באותה התעשרות שנתעשר... היטל ההשבחה הולך אל קופת הועדה המקומית והרשות המקומית - דהיינו לא אל אוצר המדינה אלא אל הקהילה אליה משתייך בעל המקרקעין"

בדבר החקיקה עצמו הוגדר מהו אותו "שינוי תכנוני" או פעילות נורמטיבית" אשר בגינם ניתן יהיה לגבות היטל השבחה, כאשר סעיף 1 לתוספת השלישית מגדיר מהי "השבחה" בזו הלשון:

"עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".

כלומר, היטל השבחה ניתן יהיה לגבות בגין אקט תכנוני של: תכנית, הקלה או שימוש חורג, כאשר אישורם של אקטים אלו יוצר את החיוב בהיטל ההשבחה. במילים אחרות: "אירוע המס" הוא: אישור התכנית, ההקלה או השימוש החורג.

 מכאן, עקרון היסוד דיני היטל ההשבחה הינו כי החייב בהיטל ההשבחה הינו בעל הזכויות במקרקעין בעת אירוע המס, כלומר בעל הזכויות בעת אישור אחד מהאקטים התכנוניים המפורטים לעיל.

הגדרה זו הקובעת את אירוע המס בעת אישור האקט התכנוני יצרה בעיה מסוימת, כך שייתכן כי בעת אישור התכנית אכן יעלה ערך המקרקעין, אולם, בשלב זה, התעשרות האזרח הינה התעשרות בכוח בלבד וזאת כל וד לא בוצעה עסקה במקרקעין או הוצא היתר בניה.

לאור בעיה זו הפריד המחוקק את מועד יצירת החבות ממועד החבות בתשלום. כך, החבות בהיטל ההשבחה אכן נוצרת בעת אישור האקט התכנוני המפורט בסעיף ההגדרות, אולם תשלום חוב זה הינו רק כאשר מתרחש "מימוש" של האקט התכנוני.

וכך קובע סעיף 7(א) לתוספת השלישית:

ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל ורשאי החייב לשלם מקדמות על חשבונו עוד לפני קביעת שומת ההשבחה".

 התוספת השלישית מגדירה גם מהו אותו מימוש זכויות:

"(1) קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה.

(2) התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה.

(3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה...".

יובהר כי באופן עקרוני את גובה החוב יש לקבוע בסמוך לאחר מועד האקט התכנוני, אולם לוועדה המקומית סמכות לדחות את מועד קביעת גובה החוב למועד המימוש. יש להדגיש, כי גם כאשר נדחה המועד להערכת גובה החוב למועד המימוש, עדיין הערכת גובה החוב נעשית למועד אישור האקט התכנוני ולא למועד המימוש. מועד אישור האקט התכנוני, אשר הוא מועד התגבשות החוב, מכונה בעדה המקצועית: "המועד הקובע".

ר' סעיף 4(א) לתוספת השלישית:

"ההשבחה תיקבע בידי שמאי מקרקעין בסמוך לאחראישור התכנית, התרת השימוש החורג או מתן ההקלה; אולם רשאית הועדה המקומית לדחות את עריכת שומת ההשבחה עקב אישור תכנית עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה".

למדנו, אפוא, כי המחוקק קבע הסדר קוהרנטי בעל הגיון פנימי ברור לגביית היטל ההשבחה:

א. היטל ההשבחה נגבה מבעל הזכויות במקרקעין עקב אישור אקט נורמטיבי של אישור תכנית, הקלה או בקשה לשימוש חורג, כאשר מועד יצירת החיוב הינו מועד אישור האקט התכנוני.

ב. מועד התשלום נדחה למועד המכונה בתוספת השלישית "מועד המימוש", כאשר באופן עקרוני המימוש הינו ביצוע עסקה במקרקעין או הוצאת היתר בניה מכוח האקט התכנוני, המוקדם מבין השניים.

תיאור ממצה של ההדר ניתן בע"א (ת"א) 1793-09 הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' א.פ.צ השקעות בע"מ, בו נקבע בין היתר:

"אירוע המס המקים את החבות בהיטל ההשבחה הוא למעשה ההשבחה המתרחש עם אישורה של התכנית אשר השביחה את המקרקעין והעלתה את שווים, כאשר רק מועד התשלום נדחה לעת מימוש הזכות במקרקעין (פס"ד נוה בניין, עמוד 123-124)."

 

 
בניית אתרים Interdate LTD קידום אתרים