פרדוקס היטל השבחה לשימוש חורג מהיתר

כאשר ניתן היתר לשימוש מסוים והבעלים מבקש לעשות שימוש אחר, הבעלים יידרש להליך של שימוש חורג מהיתר גם במקרה בו התכנית מתירה את השימוש האחר. בעתירתם סמכו העותרים, כאמור, על הטענה, כי שינוי שימוש שאינו סותר תכנית בניין עיר אינו בגר "שימוש חורג". ואכן מובן הוא, כי טיעון אשר כזה אינו מתיישב עם המלים "או לפי היתר על-פי כל חלק הדן בתכנון ובבניה" שבהגדרת "שימוש חורג".

אין די בכך שהשימוש מותר על-פי התכנית, אלא הוא צריך להיות מותר גם על-פי היתר, וכדי שהשימוש יהיה אסור, די בכך שלא הותר על-פי ההיתר, אף אם מותר הוא על-פי התכנית.

במקרה שבפנינו אין חולק כי ההיתרים שהונפקו הונפקו לשימוש של תעשייה ולכן בהתאם להלכות האמורות לעיל לא ניתן לעשות שימוש מסחרי במקרקעין ללא הליך של שימוש חורג מהיתר וזאת על אף שמדובר בשימוש מותר על פי תכנית המתאר. במקרה זה, הזכויות במקרקעין נרכשו לאחר אישור התכניות המשביחות.

בניגוד לעמדת העוררות, אין משמעות הדבר כי הם פטורים כליל מהיטל השבחה בגין שימוש חורג מהיתר, היות ועדיין קיימת השבחה לאור מרכיב הוודאות והזמינות.

היטל ההשבחה הינו היטל המוטל על התעשרות האזרח כתוצאה מאקט תכנוני של מוסדות התכנון. ניתן יהיה לגבות היטל השבחה בגין אקט תכנוני של: תכנית, הקלה או שימוש חורג, כאשר אישורם של אקטים אלו יוצר את החיוב בהיטל ההשבחה. הנה כי כן, שימוש חורג, בין מתכנית ובין מהיתר, מהווה אקט נורמטיבי עצמאי לחיוב בהיטל השבחה.

כאשר קיים אקט נורמטיבי המוכר על ידי התוספת השלישית, הרי ההשבחה מכוחו של האקט יכולה להיות בכל דרך, לרבות בהקניית זמינות. חיוב בהיטל השבחה בגין מרכיב זמינות יכול להגבות רק כאשר יש אקט תכנוני נורמטיבי מוכר, ובענייננו שימוש חורג מהיתר הינו אקט שכזה.

יש לקבל את הטענה לפיה העוררות רכשו את מלוא הזכויות מכוח התכנית, ולכן בהעדר אקט נורמטיבי מוכר וחדש לא ניתן לחייב את העוררות בהיטל השבחה.

אולם, כאשר העוררות נוקטות באקט נורמטיבי חדש, אקט מוכר על ידי התוספת השלישית, כגון הקלה או שימוש חורג, הרי יהיה בעצם אישור האקט עילה לכאורית לחיוב בהיטל השבחה.

לפיכך, כאשר ביקשו העוררות היתר לתעשייה הרי היה הדבר מימוש מכוח התכנית, ולא ניתן לחייב אותן בהיטל השבחה. כך, גם אם כיום יבקשו להרוס את המבנים הקיימים ולאחר מכן יבקשו בקשה להיתר תואמת תכנית לשימוש מסחרי, עדיין לא ניתן יהיה לחייבן בהיטל השבחה. אולם, העוררות אינן מבקשות להרוס את המבנה ולהקים מבנה חדש למסחר, אלא להשתמש במבנה הקיים לשימוש אחר. בהתאם לחוק התכנון והבניה פעולה שכזו אסורה ללא אקט נורמטיבי נוסף של שימוש חורג מהיתר.

לפיכך, פעולת השימוש החורג אינה מהווה ניצול "טהור" של הזכויות מכוח התכנית, היות ובמצב הנוכחי ניצול הזכויות מכוח התכנית מחייב הריסת המבנים הקיימים והקמת מבנים חדשים. מכאן פעולת השימוש החורג מהיתר הינה בגדר פעולת נורמטיבית, נוספת, אשר רק היא המאפשרת ניצולן של זכויות מוקנות מכוח התכנית. באופן עקרוני האקט התכנוני של שימוש חורג מהיתר יכול להוות אקט משביח כמובנו בתוספת השלישית, גם במקרה בו נרכשו הזכויות לאחר התכנית.

ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין שימוש חורג מהיתר, גם במקרה בו נרכשו הזכויות לאחר התכנית.

 
בניית אתרים Interdate LTD קידום אתרים