רפורמת הפרגולות - הפרק הכלכלי לענין מועד החיוב - צודק

בסיסו הרעיוני של היטל ההשבחה אינו מס. היטל ההשבחה נועד לחלק את ההתעשרות של בעל המקרקעין עם הציבור עקב הליך תכנוני משביח (תכנית בניין עיר או שימוש חורג או הקלה).

כך יש לראות את פני הדברים ומכאן נובעת עמדתי המצדדת בעקרונות הרפורמה המוצעת לפחות בדבר שינוי המועד הקובע לשומה ולתשלום ליום המימוש. בסיס הרעיון שבהיטל ההשבחה הוא כי יש לחלק את התעשרות הפרט עם הציבור עקב ההליך התכנוני המשביח ולכן צודקת חלוקת התעשרות זו בהתאם לערכי שווי מקרקעין הן בירידת השוק והן בעלית השוק. את זאת בדיוק מציעה הרפורמה הנוכחית.

בחוק הקיים, עקב הצמדת סכום היטל ההשבחה מיום אישור התכנית ועד ליום המימוש (לנמוך מבין מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבנייה), נוצרת שחיקה ניכרת בחלק היטל ההשבחה של הציבור בזמן של עליית המחירים.

במילים אחרות, עקב שיטת ההצמדה הקיימת חלוקת ההתעשרות מההליך התכנוני פועלת לטובת בעל הקרקע בשוק עולה ופועלת לרעת בעל הקרקע בשוק יורד.

עקרון הצמדת היטל ההשבחה מוסכם על הכל ועליו אין עוררין. לכן שיטת ההצמדה לעליית או ירידת שווי המקרקעין בשוק היא הנכונה והצודקת כשעוסקים במקרקעין.

לבעל הקרקע  קיימת הזכות לתשלום היטל ההשבחה בכל רגע נתון שיבחר לאחר אישור התכנית לרבות מיד לאחר אישורה.אם בעל הקרקע צופה עליה בשוק הנדל"ן טוב ונכון יעשה אם ישלם ההיטל מיד ובסמוך לאישור התכנית.אם בעל הקרקע צופה ירידה בשוק המקרקעין טוב ונכון אם ימתין עד לממימוש המלא ואז יהנה מירידת המחירים.

זאת ועוד. במצב הקיים ובשוק עולה נוצר לבעל המקרקעין תמריץ שלא לממש את זכויותיו במקרקעין הואיל וההפרש בין היטל ההשבחה שעליו לשלם לבין עליית שווי המקרקעין הולך וגדל ככל שהמימוש מתעכב. כלומר קיים "תמריץ שלילי" שמקטין את היצע הקרקע הזמינה לבניה.

שינוי המועד הקובע יגדיל ללא כל ספק את היצע הקרקע עקב ביטול התמריץ של בעל הקרקע שלא למכור.

לכל הטוענים כי הגידול בסכומי היטל ההשבחה ילבה את אש ההתייקרות אומר:

מחיר הקרקע נגזר ממחיר הדירה ולא להיפך. שהרי הקבלנים יהיו מוכנים לשלם עבור הקרקע את הסכום הנותר בידיהם לאחר ניכוי עלות הבנייה והרווח היזמי מסכום המכירה. במילים אחרות , מחירי הקרקע גבוהים עקב מחירי הדירות הגבוהים ולא להיפך. כל כלכלן יודע כי הביקוש לקרקע הוא ביקוש "נגזר". ממה הוא נגזר? ממחיר המכירה פחות עלויות ישירות ועקיפות והרווח היזמי.יתרה מזאת,בעל הקרקע ידרוש תמיד את הסכום המירבי עבור הקרקע ללא תלות בכמה היא עלתה לו או מהו גובה היטל ההשבחה.

המסקנה היא, כי עליית סכום היטל ההשבחה לא ישפיע על שווי הקרקע הואיל ומחירה נגזר ממחיר הדירה. לעומת זאת עליה בסכומי היטל ההשבחה ייצור מצב צודק יותר של חלוקת "ההתעשרות התכנונית" בין בעל הקרקע והציבור. לזאת אוסיף, כי גם בעל הקרקע הוא חלק מהציבור ולכן חלק מההיטל ההשבחה חוזר, בסיכומו של יום אליו.

להלן תשובתי לחלק מהטענות שהועלו ע"י מתנגדי השינוי :

טענה ראשונה:עליה בעשרות מונים של סכומי היטל ההשבחה הנגבים בפועל.

התייחסות: נשמרת  לנהנה מעליית השווי עקב הפעולה התכנונית הזכות בכל שלב שיחפוץ לאחר אישור התכנית לשלם את היטל ההשבחה ולהישאר במשטר החוק הקיים.יתרה מזאת,בעל הקרקע יכול לבחור את המועד הנוח לו ויכול למשל לנצל לטובתו ירידת מחירים בשוק המקרקעין.

טענה שניה:תשלום היטל  השבחה שונה לאותה תכנית משביחה.

התייחסות: אין מדובר באותו סכום לאותה תכנית. השוני בסכום נובע  ובצדק עקב  פערי מועדי התשלום. אפנה לתשובתי לטענה הראשונה לענין אופצית התשלום המידי.

טענה שלישית:ניתוק הקשר בין הפעולה התכנונית לתשלום ההיטל.

התייחסות: אין כל ניתוק בין ההליך התכנוני לתשלום שהרי התשלום נובע מההתעשרות הראלית של בעל הקרקע כתוצאה ישירה מההליך התכנוני וזאת בכל זמן נתון לאחר הפעולה המשביחה.הצמדת היטל ההשבחה לעלית שווי המקרקעין הינה הדרך היחידה והנכונה לשמר את ערכו במונחי שווי נדל"ן הן לעליה והן לירידה בשוק.

טענה רביעית:אי ודאות לגבי גובה ההיטל.

התייחסות: החוק החדש אינו מבטל את מוסד השמאות המכרעת.מאחר והשמאויות המכרעות מפורסמות ברבים הרי שבטווח של שנה עד שנתיים ניתן ללמוד מהשמאיות המכרעות בדיוק רב מאוד את ההכרעות הרלוונטיות ולכן הודאות כמעט מוחלטת.

טענה חמישית:הוראות המעבר המעניקות יתרון לבעלי ההון להקדים תשלום כדי להישאר במשטר החוק הקודם.

התייחסות: לא בהכרח שדווקא בעלי ההון "ישקיעו" בהקדמת התשלום.שאלת הקדמת התשלום לפני מימוש מותנית באלטרנטיבות שבפניהם.מאידך דווקא למי שאין בפניו אלטרנטיבות עסקיות יהא לו כדאי עד מאוד להקדים התשלום אפילו במחיר של מימון בנקאי כנגד מישכון ההשבחה קרי,כפל ההיטל.במקרה זה יווצר רווח כלכלי נכבד למשלם.

טענה שישית:התיקון יצור לחץ לעליית מחירים.

התייחסות: הצמדת היטל ההשבחה למחירי הקרקעות דווקא תתמרץ למימוש כפי שאסביר להלן וממילא להגדלת הצע הקרקע/המקרקעין ולהורדת מחירם.כמו כן כפי שאסביר להלן מחיר הקרקע נגזר ממחיר המוצר הסופי קרי דירת מגורים לדוגמה ואינו משפיע על שוויה.ההפך הוא הנכון מחיר הדירה בשוק הוה הוא שקובע את שווי הקרקע.

טענה שביעית : כפל מס.מס שבח וגם היטל השבחה

התייחסות :כמובן שאין כפל מס .היטל השבחה מוכר כהוצאה בדיוק כמו המצב כיום.

טענה שמינית :עליה בהיטל יגרור לביטול החוק בנושא.

התייחסות :מטרת החוק היא לחלק בחלקים שווים את התעשרות בעל הקרקע משינוי התכנון עם הציבור כולו.כל עוד ישמר עיקרון זה איזו סיבה שבעולם יכולה להיות לביטול החוק ? כמובן שאין כל סיבה והחוק הצודק של החלוקה ההוגנת יישמר.

לסיכום תגובתי:שינוי החקיקה לענין מועד תשלום ההיטל צודק מהבחינה הציבורית שהרי כספי ההיטל חוזרים בסיכומו של יום לאזרחים ומשמשים לפיתוח היישוב על כלל תושביו וכן לתשלום עלויות הן להכנת ומימוש התכנית והן לתשלום תביעות לפי ס' 197 ולכן ראוי שיהיו צמודים למחירי הקרקע.זאת ועוד,התעשרות בעל הקרקע תהיה אקוויולנטית לתרומת ההשבחה לציבור הן בעליית מחירי הנדל"ן והן בירידתם.

 
בניית אתרים Interdate LTD קידום אתרים