היטל השבחה באזור התעשייה "סגולה"

הרקע לשומה:

בעקבות מחלוקת שהתעוררה בין הועדה המקומית פתח תקווה לבין בעל מגרש לתעשייה באזור התעשייה סגולה בעיר, מונה שמאי מכריע לדון ולהכריע בסוגית גובה תשלום היטל ההשבחה למגרש בגין אישור הקלות בניה בדבר הגבהת מבנה ותוספת קומות.

ההשבחה נוצרה בגין החלטת ועדה מחודש מרץ 2011 אשר במסגרתה ביקשו בעלי המקרקעין להוסיף 2 קומות + הגבהת המבנה תוך אישור שירות על קרקעי על חשבון תת קרקעי לא מנוצל.

הצדדים נחלקו בניהם בעיקר סביב נושא השטח במצב הקודם ערב אישור הקלות הבניה, התרומה הנובעת כתוצאה מאישור ההקלות וכן ערכי שווי ומקדמי שווי למועד הקובע.

שמאי הועדה טען כי השטח במצב הקודם לניצול בקומת הקרקע הינו 305 מ"ר ברוטו ו-419 מ"ר בקומות א ו-ב'. עוד טען כי לצורך רציפות המס יש לחשב השבחה להקלה לתוספת 2 קומות למלוא הזכויות שנוצלו בקומות ג'-ד'  מאחר וניתן לממשם רק עם אישור ההקלה.

בניגוד לכך טענתי, כשמאי הבעלים, כי לעניין השטח במצב הקודם יש להביא בחשבון את שטחי הבניה בקומות קרקע, א' ו-ב' עפ"י שומה מכרעת קודמת בנכס בתוספת זכויות בקומת קרקע שניתנים לניוד על פי מקדם של 50%, זאת מאחר וחלק מזכויות אלה היה ניתן לנצל מתחת לקרקע וחלקן היה ניתן למכור ולנייד ואלו שטחים בעלי ערך כלכלי מובהק. בנוגע לתרומה הנובעת כתוצאה מאישור ההקלות טענתי כי יש לחשב את ההשבחה למימוש בפועל ולא למכר, כאשר משווים שני מצבי תכנון יש להעריך מצב קודם עפ"י השימוש המיטבי ומצב חדש עפ"י המימוש המבוקש.

 

עיקרי השומה:

השמאי המכריע קבע כי מדובר בהקלה / רכיב השבחה המהווה תוספת זכויות מסוימות לנכס, לפיכך, ההשבחה נבחנה תוך הבחנה בין זכויות בניה ברמות זמינות שונות לניצול טרם אישור ההקלה לבין זכויות בניה שהיו זמינות לבניה וההקלה המבוקשת הינה בגין שיפור תכנוני בלבד.

דרישת תשלום היטל השבחה של הועדה הייתה בסך של כ-313,000 ש"ח ואילו השמאי המכריע פסק היטל השבחה בסך של כ- 70,000 ש"ח.

 

 
בניית אתרים Interdate LTD קידום אתרים