היטל השבחה למלון בתל-אביב

הרקע לשומה:

השמאי המכריע מונה לטפל במחלוקת בעניין השבחה שנוצרה בגין אישור תכנית 1365/ג', אשר אושרה למתן תוקף בשנת 2005, ברחוב טרומפלדור בתל אביב.

הנכס נשוא המחלקות הינו בית מלון "מטרופוליטן" אשר במסגרת התכנית החדשה שופרו אפשרויות ניצול השטחים על-ידי המרת שטחי שירות לשטח עיקרי וכן תוספת חדרים למלון. מלון "מטרופוליטן" מסווג כמלון עירוני, סה"כ בנוי המלון בשטח עילי של כ- 6,000 מ"ר וכולל כ-245 חדרים שהם כ-25 מ"ר ברוטו לחדר, בנוסף קיימים שטחים תת-קרקעיים של כ- 1,300 מ"ר. המחלוקת בין הצדדים נסבה סביב ערכי השווי, קיזוז עלויות ההתאמה ומהי גישת השומה לביצוע תחשיב ההשבחה.

עיקרי השומה:

השמאי המכריע בחר לבצע תחשיב בשתי חלופות – האחת על-פי גישת ההשוואה העדיפה לפי תקן מס' 2 לתקינה השמאית והשנייה על פי גישת היוון ההכנסות הראויה בנכסים מסוג זה.

השמאי המכריע ניתח את כלל העסקאות שהציגו בפניו הן שמאי התובעים והן שמאי הוועדה וקבע שווי למ"ר בנוי עיקרי בייעוד למלונאות – 23,500 ש"ח, זאת על פי גישת ההשוואה. לעניין המצב הקודם  קבע השמאי כי שווי השטח כשטח שירות בקומה 11, מהווה 1/3 מהשווי במצב החדש בייעוד למלונאות.

כאשר ביצע השמאי המכריע תחשיב על פי גישת הוון ההכנסות וניתח את הדוחות הכספיים של המלון, הגיע לשווי במצב חדש זהה לשווי שמצא על פי גישת ההשוואה.

ניתוח הערכים בשומתו של השמאי המכריע מעלה כי שווי חדר מלון לאמצע שנת 2005 הינו כ- 600,000 ש"ח לחדר בנוי, כאשר מרכיב הקרקע בלבד לחדר הינו כ- 375,000 ש"ח.

 
בניית אתרים Interdate LTD קידום אתרים