דגשים באיחוד וחלוקה מחדש ? חלוקה חדשה

מבוא:

1. כאשר מכינים תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים יש לעמוד בשני תנאים בסיסיים כדלקמן:

א.      השווי היחסי של כל אחת מהחלקות יהיה שווה הן במצב הקודם והן במצב החדש. באין יכולת שמירה שכזו ישלם מי שחלקו היחסי עלה תשלומי איזון ומי שחלקו היחסי ירד יקבל תשלומי איזון. התשלום מתבצע דרך הועדה המקומית המהווה כעין מסלקה. חובת התשלום והגביה חלה על הועדה המקומית.

ב.       שמירה על הקצאה במיקום חדש שיהיה קרוב ככל האפשר למיקום הקודם.

2. דרכים אפשריות לשומת השווי היחסי

א. שווי בערכים מוחלטים

הדרך הנכונה והראויה היא לכלול בטבלת האיזון את השווי המוחלט של החלקות במצב הנכנס ואת שווי המגרשים במצב היוצא.

דרך זו מהווה את דרך המלך הואיל והיא כוללת שקיפות מרבית ויכולת של  האזרח מן השורה לבדוק בשלב הראשון, בכוחות עצמו, את סבירות הסכומים.

אם וכאשר יש תשלומי איזון בדרך זו הרי הם מתקבלים מניה וביה מתוך הלוחות באופן ברור ושקוף.

 

ב. שווי בערכים אקוויוולנטיים

הנחת היסוד בגישה זו כי אפשר לחלק את שווי המקרקעין לתתי ערך אשר סיכומם מביא לשווי השוק המלא.

לדוגמה, נניח מגרש לבניית בית חד קומתי בשטח של:

עקרי            -           250 מ"ר                        מרפסות             -          120 מ"ר

מרתף           -           100 מ"ר                        יתרת חצר פנויה  -         300 מ"ר

 

שוויו האקוויוולנטי (כאשר השטח העיקרי מהווה מקדם אקויולנצייה 1) הוא:

מהות

שטח

מקדם אקוו'

שטח אקוו'

עקרי

250 מ"ר

1

250 מ"ר

מרתף

100 מ"ר

0.5

50 מ"ר

מרפסות פתוחות

120 מ"ר

0.3

36 מ"ר

חצר

300 מ"ר

0.25

75 מ"ר

סה"כ שטח אקוו'

411 מ"ר

 

אם מצאנו כי נכס זה נמכר (כקרקע) בסך 4,000,000 ש"ח הרי השווי למ"ר אקוויוולנטי הוא 9,732 ש"ח/מ"ר

(= 411 / 4,000,000 ש"ח).

 

3. מהאמור לעיל נובע כי על השמאי לחשב את השטח האקוויוולנטי בכל אחד מצבי התכנון ולחשב את היחסיות.

 

4. כאשר נמצא כי התכנית אינה מאוזנת (השווי היחסי לא נשמר) ויש צורך בתשלומי איזון, חייב השמאי עורך הטבלה להכניס למערכת נתון נוסף – שווי קרקע למ"ר אקוו'.

במילים אחרות, אם נמצא כי חלה ירידה בשווי היחסי של 50 מ"ר אקוו', והשווי למ"ר אקוו' הוא 4,000 ש"ח/מ"ר הרי תשלום האיזון הוא 200,000 ש"ח.

 

5. מאחר והן השווי הקודם והן השווי החדש נערכו לאותו מועד הרי השווי למ"ר אקוויוולנטי חייב להיות זהה בהתאם ליחידת ההשוואה.

לאור זאת מציאת השווי הקודם הינה פעולה טכנית פשוטה של מכפלת השטח האקוויוולנטי של החלקה הנכנסת בשווי למ"ר אקוויוולנטי.

 
בניית אתרים Interdate LTD קידום אתרים