הצמדת רכוש משותף, בבית משותף, טרם רישומו

מרבית הדירות שנמכרות בישראל על ידי "מוכר קבלן", נרכשות בבניין שטרם נרשם במועד המכר כבית משותף, זאת ועוד חלק נכבד של הדירות נמכרות "על הנייר" או כאשר הבניין נמצא בשלבי בנייה שונים. במציאות בישראל, רישום בית משותף עלול להתארך משך שנים, בשל בעיות אובייקטיביות כמו חלוקה וחלוקה מחדש (פרצלציה ורפרלציה).

ערעור בבית המשפט העליון על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז (סגן הנשיאה א' יעקב) בת"א 10-01-40022 מיום 21.1.13, עוסק בבעלות חוזית וקניינית, של הצמדות ברכוש המשותף, בבית משותף, טרם רישומו.

הבניין, נבנה בראשון לציון בין התאריכים 1996-1994 ע"י פרידמן חכשורי בע"מ (להלן המערערת). בזמן רישומו בלשכת רישום המקרקעין כבית משותף. התעוררה מחלוקת בין המערערת לדיירים (להלן המשיבים) לגבי שטחים מסוימים במתחם, הכוללים מחסנים וחניות בקשר להוצאתם מהרכוש המשותף.

המשיבים טענו בעדותם מיום 12.9.12, כי סוכן המכירות מטעם החברה (להלן סוכן המכירות) הבטיח להם שחלקים מסוימים מהשטח שבמחלוקת יעברו לידיהם, וישמשו לצרכי הבניין (דוגמת מועדון דיירים, חדר גנרטור ועוד). המערערת טענה מנגד, כי השטח שבמחלוקת הוא רכושה הפרטי, ולא חלק מהרכוש המשותף, וזאת משום שאינו עומד במבחני הפסיקה להגדרת רכוש משותף, בבית שאינו רשום כמשותף.

ראשית נבחן ההגדרות בחוק, מהו רכוש משותף? בסעיף 77א לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, נאמר:

"רכוש משותף" - כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.

וכיצד מתבצעת הוצאת שטחים מהרכוש המשותף? בסעיף 6(א)(1) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן חוק המכר) נכתב:  

6(א): המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה הענינים: (1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף;

במקרה שלפנינו, ההוצאה מן הרכוש המשותף אוזכרה פעמיים בהסכם המכירה, ופעמיים נוספות במפרט שצורף להסכם המכירה – וצוין מפורשות, כי המחסנים והחניות מוצאים מן הרכוש המשותף. לפיכך, נראה כי ההסכם בין הצדדים הקנה למערערת זכות חוזית להוציא את המחסנים והחניות מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירות.

במישור הקנייני, כל המחסנים והחניות, בין שנמכרו ובין שלא נמכרו, מהווים חלק מן הרכוש המשותף ולכל דייר בהם חלק יחסי ובלתי מסוים. במקביל, במישור החוזי, הדיירים שרכשו מחסניות וחניות מן המערערת זכאים, לאחר שיירשם הבית, להצמידם לדירותיהם ובכך "להמיר" את זכותם החוזית לזכות קניינית, המעניקה בעלות בשטח. משמעות ההצמדה היא הוצאת החלקים מן הרכוש המשותף והעברתם לבעלות הדיירים כחלק בלתי נפרד מדירותיהם, והכל בכפוף לחוק.

ומה באשר ליתר המחסנים והחניות, שטרם נמכרו לדיירים? המערערת מחזיקה לגביהם בזכות חוזית להוצאתם מן הרכוש המשותף והצמדתם לאחת מדירות הבית בעתיד. אין מניעה כי זכות זו תישמר למערערת עד אשר יימצא ה"קולב" אליו ניתן יהיה להצמיד את המחסנים והחניות שיוצאו מן הרכוש המשותף; וזאת גם לאחר מועד רישום הבית.

נפסק שלמערערת זכות חוזית להוציא את המחסנים והחניות מן הרכוש המשותף, ולמכרם באופן חופשי. אולם, כל עוד פרטי ההוצאה וההצמדה לא נרשמו במרשם המקרקעין, המחסנים והחניות הם חלק מן הרכוש המשותף, ואין למערערת זכות לעשות בהם שימוש.

סוגיה נוספת שעלתה היא האם הוצאת חלקים מן הרכוש המשותף נועדה לשם הצמדתם לדירה פלונית, או לשם רישומם כ"דירה" שתישאר בידי המוכר. סעיף 6(א)(1) לחוק המכר (דירות) מסתפק בכך שהמוכר יכלול במפרט או יצרף לחוזה המכר פרטים הנוגעים ל"הוצאת חלק מהרכוש המשותף". הסעיף לא  מבחין בין הוצאת חלק מהרכוש המשותף לצורך הצמדתו לדירה אחרת, לבין הוצאת חלק מהרכוש המשותף לצורך רישומו כ"דירה".

במישור החוזי, דעת המשנה לנשיאה כבוד השופט א' רובינשטיין היא כי קבלן יכול לשייר לעצמו חלקים שהוצאו מן הרכוש המשותף, מבלי לשייר לעצמו דירה שאליה ניתן להצמיד אותם חלקים.

ישאל השואל: האין זכותו החוזית של הקבלן ריקה מתוכן בהיעדר יכולת לממשה מבחינה קניינית? על כך יש לענות, כי הקבלן חופשי, למשל, לרכוש בעתיד דירה מאחד הדיירים בבניין, באופן שיאפשר לו לממש את זכותו החוזית. יתרה מזאת, גם ככל שמדובר בזכות חוזית קשה למימוש, אין בכך כדי לומר שהזכות בטלה ומבוטלת.

מהאמור נובע כי לא ניתן להצמיד רכוש משותף לרכוש משותף אלא רק ל"דירה" כהגדרתה בחוק, והצמדה אינה יכולה לעמוד בפני עצמה ללא "דירה"  כאשר מוצמד חלק מהרכוש המשותף ל"דירה", הוא הופך לחלק בלתי נפרד מהדירה.

מוסיף כבוד השופט י' עמית, אם ניקח כדוגמה מחסן, נמצא שהמחסן יכול ליפול תחת שתי קטיגוריות בשלושה מצבים שונים:   

א.   המחסן יכול להיות "דירה".

ב.   המחסן יכול להיות רכוש משותף שהוצמד לדירה, וככזה הוא הופך להיות חלק מהדירה.

ג.    והמחסן יכול להיות רכוש משותף. 

אין אפוא מניעה לראות מחסן כתא ולרשום אותו כ"דירה" ולהצמיד למחסן שהפך ל"דירה" מחסנים אחרים, חניות, חצרות, גגות, וכל רכוש משותף שניתן להצמידו לדירה.

כאשר הקבלן לא משייר לעצמו דירה, מחסן או כל "תא" אחר שיכול להוות "דירה" כהגדרתה בחוק המקרקעין, הרי שאין בידו זכות חוזית שניתן יהיה להמירה בעת רישום הבית המשותף לזכות קניינית ב"דירה".

סוף דבר בפסק דין זה כי יש לראות את המערערת כמי שהוציאה חלקים מהרכוש המשותף, שאותם לא מכרה לאף אחד מרוכשי הדירות, ושאת חלקם על פי בחירתה היא רשאית לרשום על שמה כ"דירה", שאליה יוצמדו כל החלקים שהוצאו ברכוש המשותף ולא נמכרו לרוכשי הדירות. 

נותרה אפוא השאלה שלא זכתה לליבון על ידי בית משפט, אם סוכן המכירות, כשלוח של המערערת, הטעה את רוכשי הדירות בהבטחה כי חללים מסוימים מתוך הרכוש המשותף יוקצו לצרכי הדיירים. בנקודה זו הסכימו השופטים, כי יש להחזיר את התיק לבית המשפט המחוזי לשמיעת ראיות נוספות בנדון. 

 
בניית אתרים Interdate LTD קידום אתרים