מעמדה של תכנית בינוי

בערר (צפון) 91/15 נאוה עמוס נהוועדה המקומית לתכנון ובנייה טבריה, נפסק שכוחה של תכנית בינוי המצורפת לתכנית מתאר או לתכנית מפורטת ואושרה ביחד, יש לה מעמד משפטי כמו לאותה תכנית מתאר/מפורטת.

ראשיתו של דבר- רשות הרישוי המקומית טבריה אישרה והוציאה לעיריית טבריה, היתר בניה על מגרש שבבעלותה בשיכון ד' בטבריה, בסוברה כי ההיתר תואם תכנית ג/2210 בתוקף משנת 1977.

מיקום הבניינים וצורתם אינם תואמים את הבינוי המשורטט ברקע התכנית, אולם – כך לטענת רשות הרישוי עירייה – הבינוי אינו מחייב ולפיכך אין מניעה לסטות ממנו ללא כל צורך בהליך נוסף.

נקדים ונציין כי תכנית ג/2210 ערוכה במתכונת שאינה מקובלת כיום. תקנון התכנית כולל הוראות בודדות ומינוריות ולמעשה כמעט כל ההוראות המגדירות את הבניה המותרת, לרבות הנתונים המהותיים הדרושים להוצאת היתר בניה לפי סעיף 145(ז) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, נגזרים מן התשריט.

בנוסף, תקנון התכנית אינו קובע את שטחי הבניה, מספר יחידות דיור, קווי הבניין, מרחק בין הבניינים, תכסית. אלה קבועים בתשריט בין במפורש (כמו קווי הבניין, מס' קומות ומס' יחידות דיור) ובין נגזרים מן השרטוט (כמו שטחי הבניה, צורת ומיקום הבניינים, דירוג הבניה).

המגרש נשוא הערר מיועד בחלקו לאזור מגורים מיוחד ובחלקו (הגובל בדרך מס' 504) לאזור מגורים ומסחר.

צורת הבינוי המסומנת בתשריט כוללת 5 מבנים המשורטטים בצורה מדורגת שעל כ"א מהם כתוב  שמותרות 3 קומות * 2 יח"ד ומדרום-מערב להם שלושה בניינים שעל כ"א מהם כתוב שמותרות חנויות + 7 קומות * 4 יח"ד + דירת גג. סה"כ מותרות אפוא 117 יח"ד.

שטחה של התכנית הוא מובלעת והיא מייעדת שטח לבנייה רוויה, המוקף בשטחים המיועדים לפי התכניות התקפות, לבניה צמודת קרקע.

בית העוררים ממוקם ממזרח למגרש עליו מבוקשת הבניה.

נטען על-ידי המערערים, כי בעוד שמסמכי התב"ע פורסמו ברשומות ומחייבים בשל כך את העירייה, הרי שתכנית הפיתוח נעשתה בהיחבא, ללא כל פרסום ומבלי לאפשר לנפגעים הפוטנציאליים ממנה, להשמיע את התנגדותם. לפיכך, כך לטענתם, יש לקבוע את זכויותיהם אך ורק על פי הפרסומים המחייבים – התכנית ומסמכיה המצורפים.

מנגד, לטענת המשיבות, משלא צוין בתכנית, כי נספח התנועה הוא "מחייב" או "מנחה" – הרי שמעמדו הוא הנמוך ביותר, ומשכך, יש לועדה המקומית סמכות לערוך בו שינויים, ללא פרסום ברבים, תוך הפעלת שיקול דעת מנהלי.

ועדת הערר לא קיבלה את טענת העיריה ורשות הרישוי, לדעתם, אין זה מתקבל על הדעת, כי ניתן יהיה לבצע בנספחי התכנית שינויים בקלות כה רבה, שעה שהם צורפו לתכנית שפורסמה כדין, ואשר הובהר לגביהם בתקנון התכנית, כי הם "מהווים חלק בלתי נפרד מהתכנית", וזאת מבלי לפרסם את השינויים ומבלי ליתן אפשרות להעמידם תחת שבט ביקורתו של הציבור – רק משום שלא צוין בצידם דבר אודות מעמדם.

לגישתם, ההיפך הוא הנכון, מקום בו לא הופיעה בתקנון התכנית הערה בדבר מעמדו של מסמך מסוים, כגון שהנספח אינו מחייב, היא הנותנת כי לא חל שינוי במעמדו, ונקודת המוצא צריכה להיות כי מסמך כזה מחייב, לכל דבר ועניין. זאת בפרט, כאשר כל הנספחים פורסמו ביחד עם התכנית, וכחלק בלתי נפרד ממנה, כפי שפורסם גם נספח התנועה, בענייננו.

וכך נאמר, באותו עניין, על-ידי נשיאת ביה"ד  מ' ארד, בפרשת בר-און:

"מעמדו של נספח בינוי המצורף לתכנית, נקבע על פי האמור בהוראות אותה תכנית. ודוק, התכנית, המהווה חיקוק, עשויה לקבוע הוראות שונות לגבי תוקפו ומעמדו של נספח הבינוי. כאשר התכנית קובעת כי נספח הבינוי המצורף לה או חלק מהוראותיו הנו מחייב, כולו או חלקו, לא ניתן ליתן היתר בניגוד להוראות המחייבות בלא נקיטת הליכים על פי החוק שיתירו זאת. "

 
בניית אתרים Interdate LTD קידום אתרים