שמאי מקרקעין - פסילת עד מומחה

במסגרת הליך משפטי, אשר התנהל בבית משפט השלום בהרצליה, בין עיריית תל אביב לבין מחזיק בקרקע אשר סומנה להפקעה לצורכי ציבור, נתבקש בית המשפט להכריע במעמדו של המחזיק אשר מצדו טוען כי הינו בר רשות בקרקע ועל כן דרש פיצוי מכוח סעיף 194 לחוק התו"ב או לחלופין דיור חלוף.

אחת מהסוגיות הרבות בהן נדרש בית המשפט להכריע במסגרת זו הייתה דרך חישוב הפיצוי בגין האחזקה במקרקעין המופקעים.

התובע ביקש פיצוי בסכום של כ- 6 מיליון ?. בית המשפט קיבל (חלקית) את טענתו של המחזיק ופסק:

"... יש לבחון איפוא את היקף זכות הנתבע לפיצוי בגין השקעות, מהיבט שמאי..."

כדי לאמוד את היקף הזכויות כאמור, פנה בית המשפט לשמאי מטעמו, אשר נתבקש להכין חוות דעת מומחה לעניין גובה הפיצויים בעבור המחוברים.

בחוות דעתו, קבע המומחה מטעם בית המשפט פיצוי של 1,686,000 ש"ח עבור שטח כולל של 281 מ"ר ובממוצע סך של 6,000 ש"ח למ"ר.

 

הכלל הנהוג בפסיקה, כפי שצוין בהחלטת בית המשפט, הוא כי אין לסטות מחוות דעתו של מומחה בית המשפט זולת אם קיימים טעמים כבדי משקל לעשות כן.

נקדים ונציין כי בהחלטת בית המשפט נכתב:

"... בית המשפט אומר זאת בזהירות הראויה ולאחר שיקול דעת קפדני, נראה כי קיימים טעמים כבדי משקל המביאים את בית המשפט לדחות את חוות דעתו ועדותו של .......".

כחלק מהשיקולים לפסילת עדותו של המומחה עלו, בין היתר, טענות לתשובות שניתנו על ידי המומחה בחקירתו אשר לא היו מספקות ובסופו של דבר לא התקבלו על ידי בית המשפט.

לדוגמה, כשנשאל  מאין גזר את עלויות הבניה, ענה: "עלויות בניה זה כל אחד יודע".

 

עוד ציין בית המשפט כי:

"... קביעותיו של .......... בחוות דעתו, לא רק בעניין עלות הבניה, אלא בכלל, נעשו באופן שרירותי, ללא שפירט את הבסיס לקביעות, ולו על ידי הסבר מינימלי ועסקאות השוואה או כל הסבר אחר לקביעות, העומדות בחלל ריק ללא כל תימוכין".

בנוסף לכל, בשומת המומחה נפלו פגמים רבים נוספים, כגון: אי ציון מועד עריכת השומה, שימוש בגישת ההשוואה ללא הצגת ההשוואות, היעדר תיאור המבנה, היעדר התייחסות לחוקיות הבניה

בית המשפט סיכם וקבע כי "בהינתן כל האמור, אין מנוס מהקביעה כי שומתו של המומחה ...... בכל הקשור להשקעות ובכלל, לא נערכה באופן מקצוע, תשובותיו לא הניחו את הדעת, ולכן בית המשפט דוחה את חוות דעתו ועדותו עקב קיום טעמים כבדי משקל לכך.

בסופו של יום, קבע בית המשפט לבצע "מיצוע" בין הערכות שמאי הצדדים ולתת פיצוי לפי שווי של 4,000 ש"ח/מ"ר.

 

מפסק דין זה אנו למדים על עבודתו המורכבת של שמאי מקרקעין ועל חשיבות העמידה בעקרונות השמאיים שאלמלא כן דין השומה להיפסל.

 

לעיון בהחלטה המלאה ראה: ת"א 7264-05-13: עירית תל-אביב-יפו נ' שבילי.  אשר ניתנה ביום 10.07.2015 ע"י  בית משפט השלום הרצליה - השופט יעקב שקד.

 
בניית אתרים Interdate LTD קידום אתרים