כרטיס אדום לתביעה לפי סעיף 197

ועדת ערר לתכנון ולבניה לפיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז דחתה תביעה לירידת ערך שהגישו 83 בעלי זכויות כנגד עיריית ת"א ונתיבי איילון. 

ההחלטה מנומקת ומבאים בה ציטוטים רבים למקרים דומים ונביא להלן חלק מהם: 

נטל ההוכחה

שומת העוררים, לא הוגשה כנדרש עם הגשת הערר, ולפנים משורת הדין אפשרנו את הגשתה באיחור. מעבר להשלכות שבגין אי הגשתה במועד, עיון בשומה אשר גם פורטה וצוטטה לעיל בפתח החלטתנו, מעלה כי איננה עומדת בנטל ההוכחה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965. נטל ההוכחה לפי סעיף 197 מוטל על התובע. הוכחת הפגיעה הנטענת לפי סעיף 197 ושיעורה הינה באמצעות צירוף שומת מקרקעין לתביעה. על נטל ההוכחה בתביעה לפי סעיף 197 ועל העקרונות לעריכת שומת מקרקעין המצורפת לתביעה,  עמדנו ברבות מהחלטותינו, ואשר גם אושרו על ידי בית המשפט המחוזי.

עוד על נטל ההוכחה המוטל על התובע, ועל כך כי אין מדובר בנטל "הוכחה לכאורה", אלא יש להוכיח, באמצעות חוות דעת שמאית, פגיעה בזכות קניינית מוגנת, עמדנו בהרחבה בערר רג/95001/07 רונית משיח ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן ואח', כלהלן:

"אחת ממושכלות היסוד להוכחת תביעה לפי סעיף 197 לחוק הינה כי על התובע מוטל הנטל להוכיח כי נגרמה פגיעה למקרקעין בשל אישורה של תכנית.

אין מדובר כלל וכלל בנטל לכאורה או בהוכחה לכאורה. גם אין מדובר בסעיף 197 במקרה של היפוך הנטל או העברת נטל הראיה בשל פגיעה בזכות יסוד. טענה כזו נטענה באופן סתמי וכללי, על ידי ב"כ העוררים, ללא תימוכין כלשהו לא בלשון החוק לא בכללי פרשנות ובוודאי שלא בפסיקה ובהחלטות ועדות הערר הברורים מאוד בעניין זה, והקובעים במפורש את ההיפך.

"נטל ההוכחה בדבר קיום פגיעה ושיעור הפגיעה, מוטל, מטבע הדברים על התובע פיצוי. הוכחת הפגיעה נעשית באמצעות הערכה שמאית."

"הסתמכות על מחקרים כלליים – בין בארץ ובין בחו"ל, כבסיס לטענת פגיעה בערך נכסים ספציפיים לא די בה. אין ספק כי ניתן להסתמך על מחקרים כלליים בארץ ובחו"ל, כדי לתמוך בטענה לקיומו של ראש נזק כלשהו המהווה פגיעה במקרקעין – למשל מפגעי רעש, כמו במקרה שלפנינו. אולם בכך לא די. על השמאי, כנותן חוות דעת מקצועית, לעבור משוכה נוספת –והיא, יישום המחקרים הכלליים על הנכס הספציפי. לאחר שפירט מסד נתונים כללי -ממנו, לדעתו, ניתן לבסס קיומו של ראש נזק מסוים, כגון: רעש, זיהום אוויר, פגיעה בנוף - כפגיעה בתכונות המקרקעין, להבדיל מפגיעה סובייקטיבית בבעלי הזכות במקרקעין, הרי שעליו לפרט מדוע וכיצד לדעתו המקצועית, המקרקעין הספציפי נפגעים כתוצאה מהתכנית החדשה בגין ראש נזק זה.

לשם כך עליו לדוגמא, לפרט מסד עובדתי ממנו ניתן לגזור את מפלסי הרעש והשלכותיו על ערך שווי המקרקעין הספציפיים במצב התכנוני הקודם, לעומת מפלסי הרעש והשלכותיו במצב התכנוני החדש וכיצד יש בכך כדי להשפיע על ערך המקרקעין ושוויים במצב החדש.

לשון אחר –לא די בהבאת מחקרים כלליים, מלומדים ככל שיהיו, כדי לבסס טענה לפגיעה במקרקעין מסוימים. לשם כך יש לפרט ולהתייחס באופן ספציפי להשלכות של אותם מחקרים ו/או תוצאותיהם ו/או מסקנותיהם, על המקרקעין הספציפיים. זאת, בהינתן הנסיבות הספציפיות של המצב התכנוני הקודם והחדש על אותם מקרקעין וכל מארג הנתונים הנלווה למקרקעין ולמיקומם. כל זה נעדר במקרה שלפנינו. לפיכך, הסתמכות על מחקרים כלליים בלבד, כהוכחה לפגיעה בראשי הנזק הנטענים, לא די בה כדי להרים את הנטל המוטל על התובעים לפי סעיף 197 לחוק התו"ב.

"...נטל השכנוע שיסודותיו של סעיף 197 (א) התקיימו, מוטל על מי שתובע פיצויים על פי סעיף זה. הווה אומר, על התובע להרים את נטל השכנוע, שהמקרקעין אכן נפגעו על-ידי תכנית, לרבות, כמובן הוכחת שיעור הפגיעה."

העולה מן המקובץ הוא, כי, לטעמנו, העוררים לא הרימו את הנטל המוטל על התובעים להוכחת פגיעה במקרקעיהם, לפי סעיף 197 לחוק התו"ב."

בעניין זה נזכיר את דברי כב' השופט מצא בע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה, אשר קבע כי:

"במניין כלל גורמי התכנית שהם בעלי השפעה על שווי המקרקעין, אין לכלול רק את הגורמים הפגועים במקרקעין, אלא גם יסודות המצויים בתכנית המשביחים את שוויים. התוצאה המשוקללת מן ההחשבות בכלל הגורמים היא המספקת תשובות לשאלות אם המקרקעין נפגעו ומהו שיעור פגיעתם."

וכן בר"ם 11612/05מרכז ע"ש ורה סלמונס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא ואח', [פורסם בנבו], שם קבעה כב' השופט בייניש (כתוארה אז), כי:

"כאשר בוחנים את השפעתה של תכנית מסוימת על ערך המקרקעין לצורך תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מן הראוי לקחת בחשבון הן את ההשפעות "השליליות" של התכנית על ערך המקרקעין והן את ההשפעות ה"חיוביות". 

כידוע על מנת להעריך את גובה הפיצוי לו יהיה זכאי התובע לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה יש להשוות בין שווי המקרקעין ערב אישור התכנית,שנטען כי היא פוגעת, לבין שווי המקרקעין לאחר האישור (ע"א 1968/00חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה, פ"ד נ"ח (1) 550, 561; ע"א 6826 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא נ' חייט, פ"ד נ"א (2) 286, 295). ברי כי שווי המקרקעין לאחר אישור התכנית נקבע על יסוד כל ההוראות הרלוונטיות בתכנית ועל כן יש לבחון את ההשפעה הכוללת של התכנית על שווי המקרקעין ואין לבודד רכיבים מסוימים בלבד מתוך התכנית. לפיכך אין כל יסוד לטענת המבקשת לפיה השמאי המכריע שמונה על מנת לקבוע האם המבקשת זכאית לפיצוי כלשהו בגין התכנית הפוגעת לא היה מוסמך להתחשב אף בהשבחת המקרקעין שנגרמה ע"י התכנית הפוגעת."

כן נפנה לדברים שצוטטו לעיל בפ"ד חקק, לעניין חובת ההתייחסות לאלמנטים משביחים בתכנית.

בעניין זה נציין כי תשובה לטענה זו יכולה להיות טיעון מנומק ומפורט המלמד כי התכנית איננה כוללת כלל אלמנטים משביחים ולכן אין התייחסות לכך בערר ובשומה. 

במילים אחרות, אין כוונתנו לומר כי בכל מקרה בו נטענות טענות של השבחה בתכנית ע"י הוועדה המקומית ואין התייחסות לכך בערר ובחוות הדעת השמאית יש לדחות את הערר. אלא, כוונתנו היא כי ייתכנו שני מצבים:

האחד –במקרה בו אין מחלוקת בין הצדדים כי ישנם אלמנטים משביחים בתכנית, אולם אין לכך כל התייחסות של העוררים, בין בערר, בין בחוות הדעת השמאית ובין בתגובה לטענות המשיבים. התעלמות כזו מאלמנטים משביחים מהווה פגם מהותי.

השני –טענות של המשיבה לקיומם של אלמנטים משביחים בתכנית עליהן חולקים העוררים. במקרה כזה על העוררים להגיב, לפרט ולנמק מדוע לדעתם אין כלל אלמנטים משביחים בתכנית או מדוע האלמנטים המשביחים, להם טוענים המשיבים, אינם כאלה או מדוע לדעתם, אין בהם כדי לקזז את הפגיעה במקרקעיהם.

למותר לציין כי במקרה שלפנינו לא נעשה אף אחד מאלו.

הערר וחוות הדעת השמאית מטעם העוררים נעדרים התייחסות כלשהי לאלמנטים משביחים, בין אם הם מוסכמים ובין אם הם במחלוקת, ואף בדיון בפנינו, למרות ההזדמנות שניתנה לעוררים, לא נעשו ההשלמות הנדרשות."

למותר לציין כי, די אף בכך כדי לדחות את הערר, משלא הוכח שעור הפגיעה הנטען, לגבי כל דירה ודירה. בעניין זה הדגשנו בכמה וכמה מהחלטותינו, כי:

"פגם מהותי נוסף בשומת העוררים הינו היעדר עסקאות השוואה כלשהן או, לחילופין, היעדר ניתוח מבוסס ומפורט לגבי שווי הדירות במצב התכנוני הקודם ושווי הדירות במצב התכנוני החדש, תוך לקיחה בחשבון של כל הרכיבים הרלבנטיים בתכניות קודמות ובתכנית החדשה – הן רכיבים "פוגעים" והן רכיבים "משביחים", כמפורט לעיל.

"חובה היה על השמאי לבסס את הערכתו ביחס לפגיעה בערך הדירה. אם נמנע הוא מלהציג דוגמאות היה עליו לחוות דעתו כמומחה על בסיס עובדתי, הערכות חישובים או בכל דרך אחרת המצויה בידיעתו של מומחה.... בהעדרן של דוגמאות ובהעדר כל ניתוח אחר לביסוס חוות הדעת על סמך הנתונים הרלוונטיים כמפורט לעיל, רשאית היתה הוועדה שלא לייחס משקל לחוות דעת המערערים ולא למנות שמאי מכריע" 

 
בניית אתרים Interdate LTD קידום אתרים