דמי שימוש - פסק דין 6992-06-13 קהילת ציוני אמריקה נגד עיריית חיפה

פסק הדין שניתן ב-23.3.15 עוסק בסכסוך אודות דמי השימוש במקרקעין בשכונת כרמלית בחיפה. הנתבעת, עיריית חיפה מחזיקה במקרקעין ומשתמשת בהם מזה שנים רבות, ואף בנתה עליהם גני ילדים והקצתה חלק מהם לבית כנסת. 

התובעת, קהילת ציון אמריקאית המיוצגת ע"י "הכשרת הישוב", תובעת מעיריית חיפה דמי שימוש ל-7 שנים. עיריית חיפה מנגד טוענת שהיא הבעלים "האמתיים" של קרקע זו.

לטענת עיריית חיפה, התבצעה עסקת המקרקעין והעברת המקרקעין לרשותה כנגד ויתור על פיתוח חלק מרחוב ברוממה הישנה, וקריאת רחוב בכרמל על שם "הכשרת הישוב" .הכשרת הישוב דוחה מכל את הבקשה לחיובה עבור סלילת כל הדרך, וטוענת שאדמתה גובלת רק בקטע מהדרך, ואין לחייבם לסלול דרך שאינה גובלת בנכס שלהן.

השופט, קיבל את העמדה הזאת, והסתייע בחוק העזר לחיפה, הקובע נחרצות כי החייבים בתשלום היטל סלילה הם נכסים הגובלים בדרך עצמה, ומכאן לא מחויבת הכשרת הישוב בתשלום פיתוח הדרך כולה, אלא רק עבור החלק הגובל בנכסיה.

לגבי קריאת הרחוב על שם "הכשרת הישוב", קיבל השופט את העמדה כי קריאת שם הרחוב על שם הכשרת הישוב מוזכר כבדרך אגב, זמן מה לאחר מכן, ואין ולו מסמך אחד המתאר את קריאת שם הרחוב, בעבור העברת הבעלות במקרקעין.

בנוסף, קובע השופט, כי אישורה המוחלט לתוקפה של עסקת מקרקעין הינו תשלום המס עבורה, גם אם מדובר בעסקה ללא תמורה כספית. במקרה הנ"ל לא בוצע תשלום מס עבור העברת הבעלות.

לעניין גובה דמי השימוש, הסתמכה עירית חיפה על חוות דעת של גב' פנינה פז, שהיא גם מנהלת אגף הנכסים בעירייה, בפסק הדין קיבל השופט את הטענה שגב' פז נגועה חוות דעתה השמאית בניגוד עניינים מובנה בשל עבודתה כמנהלת אגף הכספים.

זאת ועוד, בחוות דעתה על שווי המקרקעין התעלמה הגב' פז מזכויות הבניה המותרות על המקרקעין, והעמידה את שומתה על השטח הבנוי בפועל בלבד. לא כך ראוי לעשות משום שהשומה אמורה לשקף את שווי הנכס במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון. המוכר לא ימכור לפי השימוש בפועל, אלא לפי השימוש האפשרי, והקונה לא יצפה להסתפק בבניה בפועל, אלא יבקש לנצל את מלא אפשרויות הבנייה העומדות לרשותו. את הקרקע יש להעריך לפי השימוש המיטבי שניתן לעשות בה, כלומר השימוש החוקי שיניב את הערך הגבוה ביותר.

נושא נוסף שדובר בו בפסק דין זה הינה זמן ההתיישנות עבור דרישת דמי שימוש. עיריית חיפה טענה שחלה התיישנות על תביעת דמי השימוש. בפסק הדין קובע השופט שלמרות לא תבעו דמי שימוש מאז שנות ה-80, אינה אומרת שאינם יכולים לתבוע דמי שימוש עבור 7 השנים האחרונות. זאת ועוד, גם אם התביעה לבעלות במקרקעין הייתה מתיישנת, לא היה בכך כדי לקבוע שהתובעת אינה בעלים במקרקעין.

לסיכום, קובע השופט, שהתביעה לדמי השימוש במקרקעין לא התיישנה

 

 
בניית אתרים Interdate LTD קידום אתרים