שומת מקרקעין על דרך האומדנה

בית המשפט העליון  (ע"א 1203/13) קבע כי שימוש בגישת האומדנה מהווה חריג לסדרי הדין ואף לדין המהותי, והשימוש בו צריך להישמר למקרים חריגים בלבד.

המקרה הנדון עוסק בערעור על תביעה שהתקבלה בה נפסק כי המערערים ישלמו פיצוי למשיבים בגין מכירת מסגרות משקפיים מזויפות מהסוג שמיוצר ע"י המשיבות. בפסק הדין במחוזי נקבע כי שיווק המסגרות המזויפות מהווה גניבת עין ועוולה של עשיית עושר ולא במשפט וכן נפסק פיצוי למשיבות שחישובו נעשה על דרך האומדנה.

המערערים עררו על גובה הפיצוי שנקבע בבית המשפט המחוזי על דרך האומדנה. בית המשפט העליון קיבל חלק מטענות העוררים תוך קביעה כי שימוש בגישת האומדנה מהווה חריג לסדרי הדין ואף לדין המהותי, והשימוש בו צריך להישמר למקרים חריגים בלבד.

עוד קבע בית המשפט כי: "בכל מקרה יש לזכור כי מדובר בכלי חריג, אשר השימוש בו נועד לפתור קושי נקודתי. להשקפתי יש להוסיף מעין תמרור אזהרה: מוטב כי בית המשפט יפרט את אמות המידה העיקריות שהנחו אותו בעריכת האומדנה. אמות מידה אלו צריכות להיות מבוססות על היגיון מעשי, ולהתיישב עם נסיבותיו הפרטניות של התיק. יש להימנע ממצב בו אומדנה תביא לתוצאה "קלוטה מהאוויר", מעין פשרה ללא הסכמה שאיננה מעוגנת היטב בנסיבות התיק ובגדרי המחלוקת בין הצדדים".

פסיקות בית המשפט העליון מהוות הלכות מנחות לתחומים נוספים מעבר לאלו שבהם נפסקו.  ראוי ואף רצוי לערוך היקש מהפסיקה שלעיל לתחום שמאות המקרקעין הכולל שימוש מרובה, לעיתים מרובה מדי , באומדנים. במקרים מסוימים בהם אין ברירה מקובלת הגישה שניתן להשתמש באומדנה אולם נראה כי נעשה לעיתים שימוש מוגזם באומדנות הנופל יותר בגדר "תוצאה קלוטה מהאוויר". כלומר בהתאם לפסיקת בית המשפט גם במקרים בהם השימוש באומדנה הינו הכרחי יש לעשותו בזהירות, לפרט את העקרונות המנחים על מנת לצמצם את חוסר הוודאות. זאת ועוד, ההנחיה ניתנה לשופטים ועל אחת וכמה היא חלה על שמאי המקרקעין.

להלן דוגמא אחת מיני רבות: לצורך אומדן היטל השבחה קיים לעיתים הצורך לאמוד את יתרת תקופת החיים הכלכליים של מבנה. למרות שקיימת טכניקה סדורה ואף נוסחה מוכחת ומנומקת קיימת הנטייה של שמאי מקרקעין לפנות לדרך הקלה והלא נכונה ולקבוע את התקופה באופן שרירותי וללא נימוק. הנוסחה עושה שימוש באומדנים מבוססים ומנומקים ונעשית תחת הנחות מבוססות היגיון שעליהן ניתן לחלוק ולהתווכח לעומת אומדנים שרירותיים שניתנים ללא כל נימוק. 

לאור הפסיקה שהובאה לעיל ולאור ההיגיון הבריא ראוי ששמאי המקרקעין ישתמשו באומדנים מנומקים וסדורים ובכך יצמצמו את הבעייתיות המובנית שקיימת בשימוש באומדנים "קלוטים מהאוויר" ולפערים הבלתי מובנים לעיתים בין שומות. 

 
בניית אתרים Interdate LTD קידום אתרים