שאלות ותשובות

ש.     מיהו שמאי מקרקעין

ת.     שמאי מקרקעין הוא בעל מקצוע הנושא תעודת שמאי מוסמך מטעם משרד המשפטים שתקפידו לעסוק בלעדית בהערכת שווי נדל"ן.

 

ש.     מהם תחומי העבודה של שמאי מקרקעין?

ת.     שמאי מקרקעין נדרש בכל סוגיה הקשורה בהערכת שווי מקרקעין. בין היתר נדרשת עבודתו של השמאי בהערכת שווי נכסים לפני מכירה/רכישה, בדיקת כדאיות כלכלית טרם ביצוע עסקה במקרקעין, שומת היטל השבחה ובמידת הצורך הפחתת היטל ההשבחה , אומדן פגיעה במקרקעין, לוחות הקצאה ואיזון בתכנית איחוד וחלוקה, אומדן פיצויי במקרה של הפקעה במקרקעין ועוד.

 

ש.     היטל השבחה – מהו?

ת.     עפ"י התוספת השלישית לחוק התו"ב הועדה המקומית מחויבת לגבות היטל השבחה בגין השבחה שנוצרה בנכס מקרקעין כתוצאה מאישור תכנית, אישור הקלה או אישור שימוש חורג. כמו כן יכולה הועדה לגבות היטל השבחה כתוצאה השבחה בדרך אחרת. היטל ההשבחה ישולם במימוש הנכס (מכירתו) או במועד בקשה להיתר בניה.

 

ש.     הפחתת היטל השבחה – כיצד?

ת.     עם קבלת דרישת תשלום היטל ההשבחה מהועדה המקומית יכול הנשום לפנות למועצת שמאי המקרקעין בבקשה למינוי שמאי מכריע (עפ"י תיקון 84) תוך 45 ימים ולהזמין את שירותיו של שמאי מקרקעין כדי שזה יגיש מטעמו שומה אחרת (שומה נגדית) על מנת להפחית את גובה דרישת הועדה לתשלום היטל השבחה.

 

ש.     מהי תביעה לירידת ערך מקרקעין לפי סעיף 197 לחוק התו"ב?

ת.     עם אישורה של תכנית זכאים בעלי הקרקע בתחום התכנית או הגובלים בה להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין אשר יבחן את הוראות התכנית החדשה ויבדוק האם כתוצאה מאישורה נפגע שוויו של הנכס שברשותם.  באם יתגלה כי נפגעו שווים של המקרקעין עומדת לבעל הקרקע הזכות להגיש תביעה לירידת ערך. המועד האחרון להגשת התביעה הינו עד 3 שנים מיום אישור התכנית הפוגעת.

 

ש.     מהי תכנית איחוד וחלוקה (פרצלציה)?

ת.     כאשר מבקשים לשפר חלוקת קרקע יש לערוך תכנית איחוד וחלוקה. התכנית יכולה להיערך בהסכמת הבעלים או שלא הסכמתם (ע"י הועדה המקומית). במסגרת התכנית "נמחקים" כל הגבולות הפנימיים בין החלקות כך שנותרים קווי המתאר של החלקות הקיצוניות בלבד. לאחר מכן מתבצעת חלוקה מחדש למגרשים בייעודים שונים כאשר יש לשמור על שני תנאים מצטברים: (א) מיקום מגרש התמורה קרוב ככל האפשר למיקום החלקה המקורי. (ב) שמירה על שווי יחסי זהה בצב הנכנס ובמצב היוצא.

תפקידו של שמאי מקרקעין היא לערוך לוח איזון הוגן בין בעלי הקרקע גם במקום שהחלוקה נעשית שלא בהסכמתם וזאת תוך שמירה על עקרונות החוק והתקינה.

 

ש.     פירוק שיתוף במקרקעין (מושע) – הכיצד?

ת.     עפ"י חוק המקרקעין, כל שותף במקרקעין יכול לדרוש לצאת מהשותפות ולתבוע פירוקו, אי מתי שירצה. פירוק השיתוף יכול שיעשה בשני אופנים: (1) בדרך של חלוקה (2) בדרך של מכירה. 

תפקידו של שמאי המקרקעין הוא לקבוע את שווי המקרקעין בשלמות ואת חלקו של כל שותף במקרקעין כך שבתהליך החלוקה ישמרו זכויות כל אחד מהבעלים והחלוקה, ללא תלות בדרך החלוקה, תהיה הוגנת, צודקת וחסרת קנאה.

 

ש.     מהי בדיקת שמאי לפני רכישת נכס במקרקעין?

ת.     בבואך לרכוש נכס ראוי כי תיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין אשר ייבחן את הנכס המבוקש לרכישה מההיבטים המשפטיים והתכנוניים. לשמאי מקרקעין הידע והכלים לבחון את מכלול ההיבטים של הנכס ולאמוד את שווי הנכס הראוי כך שטרם עסקת הרכישה תכיר את יתרונותיו וחסרונותיו של הנכס ותוכל לגשת לביצוע העסקה בלב שלם. שמאי מקרקעין ידע לבחון האם הנכס כולל, בין היתר: חריגות בנייה, פוטנציאל תכנוני, מפגעים סביבתיים כגון: אנטנה סלולרית, זיהום וכו', עיקולים/שעבודים, פוטנציאל תכנוני סביבתי ועוד.

 

ש.     מהי בדיקת שמאי מקרקעין לפני מכירת נכס מקרקעין?

ת.     בבואך למכור את נכס המקרקעין שברשותך ראוי כי תיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין אשר יידע לאמוד את שווי של הנכס אשר ברשותך כך שתוכל לקבל אומדן לגבי שווי הנכס המינימאלי להציב במסגרת המו"מ. בעת מימוש הנכס ( מכירתו) לרוב עולות דרישות תשלום מיסוי מקרקעין שונים הן לוועדה המקומית והן לרשויות המס. לשמאי מקרקעין הידע והכלים לערוך אומדן צפוי של גובה היטל ההשבחה אשר יידרש ע"י הועדה המקומית.

 
בניית אתרים Interdate LTD קידום אתרים